为加强小区综合管理，提升人居环境，促进和谐社区建设，淮安市出台了《加强市区住宅小区综合管理工作意见》（淮政发[2013]16号，以下简称《意见》）。为了便于广大居民进一步了解《意见》精神，现对《意见》作如下解读：
    一、《意见》出台背景
    物业管理是近年来社会关注的焦点，每年人大代表、政协委员在两会期间都有多份相关建议和提案，通过淮安 "阳光纪检"网络平台及其它渠道投诉物业服务事项的也占有相当比例。从投诉的情况看，主要集中在以下几个方面：一是反映行政监管不到位；二是物业服务质量不高；三是小区停车难；四是业主大会、业主委员会制度实施难；五是老小区人居环境差。针对存在的问题，我市住房城乡建设局高度重视，2012年初，向市政府提交了《关于加强市区住宅小区综合管理工作的意见》，市政府多次召开会议对《意见》草案进行研究，经过修改完善，提交市政府常务会议研究通过，近期出台了该《意见》。
    二、《意见》主要内容及措施
    物业管理是城市管理中的难点，涉及的管理部门多，机制不够健全，居民满意度不高，急需探索解决之法。我市在总结物业管理实践的基础上，进行大胆创新，提出了具体的工作意见。具体为：
    （一）理顺管理关系，明确各方责任。一是明确组织领导机构。小区管理涉及部门多，工作难度大，市住房城乡建设局难以承担组织领导工作。按照目前的城市管理体制，由市政府设立的城市管理委员会作为领导机构较为适合。因此，《意见》要求市城管委强化对小区综合管理的组织领导，研究决定小区综合管理重大事项，协调成员单位搞好小区综合管理。二是明确责任主体。按照市政府提出城市管理重心下移的要求，《意见》明确各区政府（管委会）是小区综合管理的责任主体，建立联席会议制度，强化组织协调；各街道（乡镇）和社区也建立联席会议制度，协调解决本辖区范围内小区综合管理中存在的问题和矛盾。三是明确职责分工。针对诸如物业服务中乱收费应向物价部门投诉还是向住建部门投诉、违法建筑应向城管部门投诉还是向规划部门投诉等小区管理及业主关心的问题，《意见》对市直九个部门和辖区政府、街道办事处（乡镇政府）、社区的具体职责进行了明确，保证业主维权渠道畅通，监督部门职责履行到位，避免推诿、扯皮现象发生。
    （二）构建齐抓共管的协作机制，推进管理长效化。小区管理涉及规划、建设、销售、物业管理等诸多环节，这些环节又涉及诸多部门，每一环节出问题，都会给小区管理带来遗留问题。为此，《意见》提出了建立三个机制。一是建立规划联合审批机制。规划是小区建设的龙头，做到规划科学，就可以有效避免出现遗留问题。《意见》要求规划部门在小区规划审批时邀请物业所在地的住建、民政、公安、民防、经信、城管、街道办事处（乡镇政府）及相关管线等单位参加，广泛征求有关部门对小区规划的建议。二是健全小区交付使用机制。小区交付时，业主往往会提出一些问题，甚至拒绝房屋交付。《意见》要求市住房城乡建设局或辖区政府应邀请市规划、环保、民政、公安、消防、民防、经信、城管和区相关部门、街道办事处（乡镇政府）协调解决交付使用中发现的有关问题，对违规问题进行处罚，限期整改。三是建立监管综合会办机制。为统筹协调解决小区管理中出现的矛盾，进一步落实各部门职责，《意见》明确市城管办牵头组织有关部门会办小区综合管理中存在的问题，强化目标管理和监督考核力度。
    （三）加强基础建设，保证综合管理实效。一是健全基层物业管理机构。针对街道办事处（乡镇政府）普遍没有设立物业管理监管机构、人员力量严重不足、加强物业管理工作无法落实等问题，《意见》要求各区政府建立健全基层各级物业管理机构，配齐配强物管人员，保障工作经费，做到有部门管事、有队伍干事。二是有效落实业主自治制度。业主大会和业主委员会制度是物业管理的一项基本制度，目前，我市业主委员会成立率较低。为推进业主大会制度的落实，《意见》提出到2015年市区业主委员会成立率达90%的目标，具体举措有：将业主委员会成立率纳入年度城市长效管理工作目标；规范首次业主大会会议筹备经费来源，新建、在建开发项目，开发建设单位应按0.2元/平方米标准向街道办事处（乡镇政府）缴交首次业主大会会议筹备经费；对已全部交付使用，尚未成立业主委员会的小区，政府通过以奖代补方式，给予新成立业主委员会5000元的筹备经费。三是扶持物业服务发展。《意见》提出：对物业服务单位托管的保障性、安置性为主的住宅小区以及享受政府补贴的住宅小区，物业服务单位实施物业服务中缴纳营业税地方留成部分，按项目予以先征后返；对廉租住房住户物业服务费予以减免，减免部分有政府财政承担；对保障性、安置性为主的住宅小区，建设单位按规划建筑面积的1%无偿提供经营性用房（在规划要点中明确），产权属国家所有，出租收益统筹用于弥补物业服务费不足。四是发动业主积极参与管理。搞好小区综合管理离不开小区业主的公共参与和支持。《意见》提出通过广电、网络、报刊等广泛宣传小区综合管理的政策法规，不断提高群众的法律意识；加大正面典型宣传，重点宣传业主的基本权利和义务，引导业主树立"花钱买服务"的消费理念。对毁坏绿化、乱搭乱建等违法行为要加大曝光查处力度，教育引导群众自觉维护人居环境，共建美好家园。
    （四）规范物业服务，提升综合管理水平。一是实施老小区基本物业服务。我市仅清河、清浦两区的老小区就有400个，这些小区都未实施物业服务，仅有社区提供简单保洁，人居环境较差，群众意见大。为解决老小区物业服务问题，《意见》提出原则上对2000年前建成，难以实行市场化、专业化物业服务的住宅小区实施基本物业服务，做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理。实施基本物业服务的住宅小区采取"业主出一点、政府奖一点"的方法解决物业服务费用问题。二是缓解小区停车难问题。针对小区停车难、管理乱等突出问题，除了提高新建小区车位配建比例外，《意见》又提出：对有条件的住宅小区，由政府出资或吸引社会资金增建停车位；小区周边道路实施错时划线停车，尽量方便业主就近停车；特别是规定依法配建的人防工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将车位出售、附赠。这一规定较好的解决业主反映强烈的车位只售不租或长期出售使用权问题。三是加强物业服务企业监管。业主对物业服务企业不履行物业服务合同、服务质量不高、质价不符等意见较大。为此，《意见》提出了严格的监管措施：第一，建立物业服务保证金制度。物业服务企业向街道办事处（乡镇政府）缴纳一定数额的保证金，在物业服务不到位时可直接动用保证金进行整改；第二，建立健全物业服务企业和项目经理信用体系，实行"黑名单"制度。对信用严重缺失的企业和项目经理实行惩戒，把企业信用与物业服务招投标、资质管理等紧密联系，促进企业诚信经营；第三，建立项目经理持证上岗制度。物业服务企业主要负责人和项目经理参加年度继续教育，不断提高从业能力。